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掌握3大成本 推算合理房價 |
房東:四葉 發表時間:2007-11-08 |
掌握3大成本 推算合理房價 轉載於蘋果日報!!給想買屋的人作一個參考及比較.. 加總土地 建造 管銷費 避免被騙買貴 【曾敬德╱台北報導】大型重劃區內的推案大增,因為房屋供給暴增,部分重劃區已出現餘屋,但仍有不少知名建商推出的建案價位屢創新高,2者房價落差極大。要避免買到「房價灌水」的房子,自住型購屋人最好要懂得推算土地成本和建造成本,加上建設公司15%的管銷成本和15%的利潤,就能抓準真正的合理房價。 透視價差 大型重劃區開發初期,由於一般的公共設施,如公園、學校、市場等尚未完善,生活機能較差,初期入住的民眾必須忍受施工帶來的負面因素,加上建商為了吸引消費者選購,常以較低的價格促銷,若能確定將有重大建設完工,掌握「低價期」進場,未來獲利幅度相當可觀。 低價期進場獲利可觀 信義代銷部協理呂信銓表示,政府為了加速重劃區開發,常利用容積等獎勵建商在限定期限內開發,所以新興重劃區房屋供給量才會暴增。 雖然案量增加,但擁有好區段和優質規劃的產品銷售速度極快,房價常創新高,相較之下,產品力較弱的餘屋,銷售期便會拉長,但建商多對未來具有信心,不輕易調降售價,所有房價大幅下探的風險有限。 熱門重劃區房價混亂,消費者要如何掌握合理房價。呂信銓指出,想要掌握重劃區合理房價,可以利用以下簡單公式:(每建坪的土地成本+每建坪建造成本)×1.3,就可換算出每坪合理房價。 「每建坪的土地成本」可將該建案土地面積乘以容積率(法定+獎勵)後,可得出大概的可建樓地板面積,再除該土地取得成本,就可得出每建坪的土地成本概。 而「每建坪建造成本」若以台北縣營建水準計算,地下2樓、地上14樓的產品,每坪約6.5萬元,使用石材或鋼構,營造成本會更高。 公設比高營建成本增 三禾廣告總經理黃永清表示,新建築法規實施後,讓大樓建築公設比增加,不僅增加建商營建成本,也造成房價上漲。例如:豪宅與平價住宅的建造成本就不同,所以計算合理房價時,也要衡量產品規劃方式。 除了土地和建造成本外,建設公司還會3成管銷費用和利潤,3者加總才是真正的房價,消費者先試算這3大房價要素,才能得出真正的合理房價,進而算出建商的底價,作為購買時的參考價格。 |
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1 樓住戶:王紋妍 發表時間:2013-02-22 |
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2 樓住戶:陳雅筑 發表時間:2013-09-06 |
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3 樓住戶:彭成恬 發表時間:2013-09-08 |
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4 樓住戶:劉水祥 發表時間:2013-10-17 |
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