房地產專有名詞- 房屋租售討論- shutters論壇

房地產專有名詞

剪力牆或稱為耐震壁

剪力牆:又稱為為耐震壁，是建築物抗震的重要結構體，通常被設計在電梯間或是建築物受剪力較大的地方也比一般牆壁要加厚一些（20公分以上，甚者超過50公分).材料方面，在台灣由於建築物通常以鋼筋混凝土為主，因此剪力牆幾乎都是鋼筋混凝土所建構。由於剪力牆的勁度很大，因此可以承擔極大部份構造物的水平力，能在地震初期就把大部份的能量吸收，以減少結構的破壞，故成為目前耐震設計中非常重要之結構~~~

:::一公

計算公設比的方式之一，在計算公共設施面積時並不特別區分共同使用之大公或部分使用之小公，而以全部的公共設施面積合起來做為計算基準，不區分住戶使用程度差別。以一公方式計算公設比時，係依照全部主建物面積並包含附屬建物之總面積為基準，按各自區分所有權建物面積占全部建物總面積之比例來分攤所有公設面積；使用一公的計算方式在辦理產權總登記時比較不容易出錯，也比較不會造成住戶在公共設施使用上的糾紛，為較佳的公設分攤計算方法。

:::二次施工

建築物在領取使用執照後，建商或裝潢公司再行施工藉以增加室內使用面積，就稱為二次施工或外推，如陽台外推，增加夾層等。這些施工性質都不是屬於原有建築許可核定範圍內，因此二次施工所增加的使用面積屬於實質違建，一旦經檢舉查報後仍必需拆除。

消費者於購屋時應注意核對使用執照核准圖說與交屋之現況平面是否相符，以免權益受損。

另外，二次施工所增加之面積並不能登記於所有權狀，部分建商以超值空間作為廣告訴求，卻以使用價值來提高單價，對消費者而言，卻是花錢買違建。

:::土地使用分區

區域土地分為非都市土地及都市土地兩種，各自依據其土地計畫目的之使用強度及使用類別而劃定土地使用分區，並做為管制之依據。

非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及其他使用區或專用區；都市土地則分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區，如住三之一、工一、工二、工三等分區。

:::土地增值稅

土地增值稅是指因土地所有權移轉或設定典權時，就所有人持有土地期間其自然增值部分所課徵之稅捐；凡是已經規定地價的土地，不論都市或非都市土地，在土地所有權移轉時，都必須按土地自然漲價總數額徵收土地增值稅。

增值稅的計算方式分為三級累進稅率，各為土地漲價總數額之百分之四十、五十、六十等三級，土地自然漲價總數額是以土地的售價減除土地成本及各項改良費用為準；如採用自用住宅用地優惠稅率時，都市土地在三公畝以內、非都市土地在七公畝以內者，其稅率為百分之十。

:::大公

計算公設比的方式之一，一般是指所有住戶都必需使用到的公共設施，如屋頂突出物及屋頂避難平台、共同出入口及門廳、社區活動中心、管理員室、防空避難設備及機電空間等部分。

由於大公使用性質屬於所有區分所有權人都會共同使用，所以在計算大公設分配比例時，通常是以全部區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準，按各自區分所有權面積占全部建物面積之比例來分攤大公設面積。

::: 閣樓女兒牆

建築物屋頂外圍之矮牆，主要作用為防止墜落之欄杆，以維護安全，另於底處施作防水壓磚收頭，避免防水層滲水及防止屋頂雨水漫流。

女兒牆高度依建築技術規則規定，視為欄杆之作用，如建築物在二層樓以下不得小於一公尺，三層樓以上不得小於一點一公尺，十層樓以上不得小於一點二公尺。

另外亦規定女兒牆高度不得超過一點五公尺，主要為避免於建築物興建時，建築業者刻意加高女兒牆，預留以後搭蓋違建使用。

:::小公

計算公設比的方式之一，指非所有區分所有權人都會使用到的公共設施，而只有一部分或是少數特定區分所有權人會經常共同使用到的公共設施部分；通常類似當樓層的樓電梯間及梯廳、附屬於當層公共區域的陽台、花台等。

因為小公的使用性質多屬於當層區分所有權人共同使用，所以在計算當層小公設分配比例時，通常是以當層區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準，按各自區分所有權面積占當層所有主建物面積之比例來分攤當層的小公設面積。

:::工程受益費

工程受益費是指因各級政府推行都市建設，提高土地使用或便利交通而興建或改善之公共設施等工程，就直接受益之公私有土地及其房屋或改良物所有人徵收之稅捐，並以稅捐機關為經徵之機關。

工程受益費的計算方式是以直接面臨興建或改善工程之受益線，與其周側一定深度範圍內的受益面積為基準計算之，繳納期限為一個月；通常工程受益費都會延遲繳納，只有在土地或房屋發生移轉或設定典權時，才會查明是否有欠繳工程受益費，如有欠繳情形時，必須繳清後才能辦理後續過戶手續。

:::公共基金

為落實公寓大廈的管理維護，關於公寓大廈之共同利益及修繕、維護事項，需設置公共基金以作為其經費來源，因此有關該大廈之共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良等費用，均由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

:::公共基金的來源有四種：

一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。

其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是在84年6月28日以前就已取得建造執照的公寓大廈，僅能適用後三種的基金來源，購屋者無權向建築業者追討第一種基金費用。

:::公共設施

公寓大廈的公共設施部分即指其共用部分，包括住戶共同使用之設施，如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等；但不包括約定共用部分的面積。共同使用的公共設施面積在辦理登記時，是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有，因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣，確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等，避免分攤到無用途的公設面積。

:::公設比

公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。至於各區分所有部分的公設比計算方式，則應該以各個區分所有建物部分，依照其主建物面積（包含陽台、雨遮等附屬建物）所應分配比例之公共設施面積，與各個區分所有建物總面積之百分比值；在計算公設比時，因為地下室防空避難室、機電設備空間等與停車位通常不容易區劃，營建業者有時為了降低或增加公設比，會以停車位所佔的面積做增減處理，通常停車位的面積大約在十到十二坪間為合理值。

公寓大廈公寓大廈的定義簡單來說，只要一棟建築物裏面住有兩戶以上住戶，就可以稱為公寓大廈，另外，各自獨立使用的建築物如透天連棟或獨棟別墅，其共同設施的使用與管理如管理員室或社區中心，具有整體不可分性的集居功能時，也屬於公寓大廈的一種；而公寓大廈管理條例中對公寓大廈的定義，並沒有限定建築物的構造種類和規模範圍，只從使用功能上來區分，因此不論辦公室或住宅或商場，只要在構造上或使用上可區分為專有或共用等數部分者，就要受公寓大廈管理條例的管理。

:::共用部份

共用部分通常指公寓大廈的公共設施空間，因此在專有部分以外的其他部分以及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用的屋頂突出物、法定空地、防空避難室及機電空間等皆屬於共用部分，而且不可以獨立登記為專有部分，但可以做為約定專有使用。此外，公寓大廈的起造人或建築業者，不可以將共用部分包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等空間，讓售給特定人或區分所有權人以外之特定人，設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益的行為。

:::法定空地

為了管制土地使用強度與密度，除了實施容積管制外，法律並規定基地面積與建築面積的比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積，稱為建蔽率管制；所以基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，就稱為法定空地。

法定空地與建築面積所占之地面一般，由區分所有權人依比例共同持分，但是因為建築面積所占之地面通常屬於室內部分，無法約定專用，但是法定空地就可以約定專用了，因此在購買房屋時，應該看清楚基地內法定空地是否有約定專用的情形，或是被人侵佔使用或遭鄰地占用等狀況，才不會在未來發生糾紛。

:::法定停車位

建築物依照法令規定必須留設有停車空間及防空避難設備，通常法定防空避難設備也兼做法定停車空間。目前法定停車位視為附屬建物，必須與主建物一起登記，不能單獨出售，所以消費者在產權登記時，要特別注意如果沒有購買停車位時，是否有持分到停車位的面積；此外，留設於法定空地的停車位因為沒有辦法辦理登記，所以沒有產權也不能出售，只能在規約中規定為約定專用，但未來如果主建物因出售給他人時，其規約中已規定車位之約定專用部分是可以被繼受的。

:::附屬建物

與主建物相連之建築物，附屬建物和主建物一樣，都歸房屋主人專有專用。

附屬建物可分兩種，一事建築法規本來就規定為法定的附屬建物，如陽台、雨遮。有鑑於附屬建物名目太雜，85年6月4日『建物所有權第一次登記』法令已修訂，該日期之後申請建照者，能夠登記附屬建物面積只剩陽台、雨遮、屋簷三種，其他加露台、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不登記。另一種則是約定為附屬建物，比如地下層，一般來說是屬於公共使用，但除了法定公共設施外，如果超挖的部分也可以約定屬一樓所有，為一樓的附屬建物，只是這種約定的附屬建物，現在比較少見。

::: 雨庇

為傳統建築形式保留沿用的一種機能性附屬建物，主要目的為防止雨水直接打入窗內，並可以兼做裝飾用途。

建管法規規定，於出入口處設置之雨庇深度不得超過一點五公尺，其他位置不得超過零點五公尺；控制雨庇深度之主要目的亦為防治違規使用，增加違章使用面積。雨庇可以登錄為附屬建物，但由於法規中除深度外並無再詳盡之規定與說明，部分設計產品即不當設置雨庇，以增加虛坪，提高建物價格，購屋者需特別注意。

:::雨遮

雨遮可以登記的附屬建物之一，用來遮雨之用，通常在窗戶或冷氣孔上方。

:::前院深度

為土地使用分區管制中，對都市設計及都市景觀控制辦法的一種；前院深度係指沿前面基地線所須留設之庭院其平均水平距離。法規規定前院的留設是由前面基地境界線退縮一定深度或逐層退縮後，以作為與道路、廣場等公共空間的緩衝與區隔，並可以塑造良好的都市景觀效果；但在商業區及倉庫區等特殊使用分區，因為實際使用或營業上必需直接面臨道路，因此無須留設前院深度。

:::客變

客戶變更的簡稱，建築物在施工中，預購客戶因室內設計或其他需求而提出變更其購買部分的室內設計及建材設備，此種情形簡稱為客變。

在房屋預售制度中，由於建築物尚未施工完成，甚至有的還未開工，所以預購房屋的客戶，可以利用建築物結構體施工的這段期間內，依照個人喜好的需求或是設計師的建議，就所購買的房屋單元內部之隔間牆、裝修建材或設備等先行變更，可以減省日後裝修成本及裝潢施工，如此便可以挑選自己喜歡的室內建材及隔間，惟建築業者必須代為申請變更設計或於修改竣工圖報備。

:::屋頂突出物

屋頂突出物一般設置屋頂水箱，及電梯機房，為住戶共用部分，以大公持分，不屬於任何住戶專有。建管法規規定，屋頂突出物面積不得超過建築面積之八分之一，或十八平方公尺。

在透天住宅中，因另可設置水箱於屋突之上，又無電梯機房，通常以十八米平方範圍內規劃作為神明廳或房間使用，為法規所允許。近年法規之認定較趨向對屋突使用之認定，依法規原義設置建物必要附屬設備者從寬，作為居室使用者從嚴，故已少再見以往屋頂搭建牌樓，預留違建之情形。

:::屋簷

屋簷不僅指斜屋頂之牆面突出部分，平屋頂突出部分亦稱為屋簷；依照建管法規規定，屋簷可以突出於建築物外牆中心線一點五公尺，並可登錄為附屬建物。屋簷的作用類似雨庇，可以阻擋雨水直接進入，其造型亦可延續屋頂整體造型，一般於屋頂層設置出挑屋簷；另一作用為使最頂層之陽台直上方有頂蓋，否則最上層之陽台即成為露台，無法計算面積，亦不可以登記。斜屋頂建築物之建築物高度通常計算至簷高，即自基地地面至屋簷口底面。

:::建造執照

依據法規規定，凡是新建造的建築物、或在原有房屋增加面積或高度、或是拆除改建、或是建築物主要構造有過半的修理或變更時，都必須請領建造執照後，才可以開始建造，如果私自建造就視同違章建築。

申請建造執照時必須由建築師簽證負責及營造業承造施工，但如果是小型規模或金額的建築物及雜項工作物，如自用農舍等之興建，可以免由建築師設計監造或營造廠商承造；另外如果採用政府製訂的標準圖樣及說明書申請建築者，也可以免由建築師設計及簽章，但是仍必須由建築師監造。

:::側面外觀

建築面積是指建築物實際占用地面的最大水平投影面積，主要目的是為了維持建蔽率，以保留一定比率的空地供公眾使用。

建築使用面積計算為建築物外牆中心線範圍以內的最大水平投影面積，如果沒有外牆的部分，就以代替的柱中心線或上層樓地板投影下來的外牆中心線為計算依據，與地政登記時用建築物外牆線計算登記面積不同，通常地政登記結果面積會比申請時的圖面面積要大一些；另外建築面積的計算不包含法定騎樓面積、陽台、屋簷、雨遮、花台或透空的遮陽板等。

:::約定專用

公寓大廈共用部分可以經規約約定供做特定區分所有權人專有使用，該部分就稱為約定專用；但如果有下列情形時就不得為約定專用：

一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，其通往室外的樓梯或門廳；社區的巷道及防火巷弄。

三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，屬全體所有權人生活利用上不可或缺之共用部分如屋頂、水箱及水塔等。

:::約定共用

公寓大廈的專有部分經區分所有權人同意，以規約約定提供做為公共使用者，稱為約定共用，視為供公共使用之一部分，其管理與維護責任均與共用部分相同，由管理人員或管理委員會負責；公寓大廈之約定專用部分及約定共用部分之範圍及使用所有權人或使用人，如果未經載明在公寓大廈規約內者，是不具有效力的。

:::容積率

一土地建坪能蓋多少比率的樓板面積，即建築物各層面積之和與基地面積比。依現行法規，規定在不同的土地區分類別，適用不同的建蔽率和容積率，能夠進駐的行業也有詳細規定，而以商業區的建蔽率和容積率最高，能進駐的行業也最多，因此商業區的土地和房價也往往最高。

:::容積管制

為配合各土地使用分區管制，以有效控制土地使用密度及居住人口密度，維護良好的公共設施水準及居住品質，而針對可建樓地板面積與建築面積固定比率實施管制。容積管制之內容包括建築物之高度、樓地板面積比率、空地比率、前後側院深度、建蔽率及容積率、鄰棟間隔與建築物退縮線等，實施整體性管制；通常土地使用分區會同時公告其建蔽率及容積率，做為容積管制之準則，目前全省除金門及連江縣外，皆已實施容積管制。

:::高層建築

建築物的樓層高度超過五十公尺或是樓層數超過十五層樓者，都稱為高層建築。

早期法規因為並未對高層建築物的結構系統、環境影響及防災逃生等另加規範，因此許多高層建築物的結構系統或防火消防設備都不敷高樓層與高密度居住或使用人口的建築物使用，為了維護公共安全與保障居住者的生命財產，乃特別針對高層建築作較嚴格之控制與管理；包括留設較大之空地比及綠化空地，建築物退縮落物曲線距離，留設出入口緩衝空間，提高抵禦地震力及風力作用的能力，以及加強防火區劃及逃生設備標準等。

:::假合約

為取信於購屋者，不肖業者可能與屋主簽訂真假兩本合約，以假合約較高的底價，取信購屋者，而賺取其間的差價。

:::側院深度

為土地使用分區管制中，對都市設計及都市景觀控制辦法的一種；側院深度係指沿側面基地線所留設而不屬於前院或後院之庭院其平均水平距離。法規規定於低密開發之住宅區，除留設前院及後院外，尚需留設側院深度，以增加相鄰綠地之連通，避免大量體或連續性的建築物出現，而破壞低密度區的土地管制使用效能；如果建築基地為三面以上臨路時，則可以不用留設側院深度。

區分所有 §區分所有包括專有部分和共用部分，即公寓大廈內全部的所有權數人對該建築物各有其專有部分，並就其共用部分如屋頂突出物或機電空間等，按其應有部分各有登記之所有權。另外，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，所以區分所有權的建築物，與其基地之間有一體的特性。通常建築師在申請建造執照時，就會就建築物內的專有部分及共用部分做區分，以為未來登記時之參考依據。

:::基地境界線

建築基地鄰接道路的界限為建築線，與相鄰土地之界線則稱為基地境界線。

建築線範圍經由申請主管建築機關指定或指示建築線，基地境界線的認定則需透過地政事務所申請地籍鑑界；地政事務所於接受申請後，會函請鄰地地主一併會同鑑界地籍權屬，並於現場定樁。

一般在建築物興建前必須辦理鑑界，主要目的為確定地籍範圍，減少施工後之紛爭。另因建築線屬都市計劃體系，鑑界屬地政體系，各自不同權屬，當基地實測面積與土地謄本面積不符之情形，仍以謄本面積為準。

:::專有部份

專有部分指的是公寓大廈中具有獨立使用性質的全部或一部分空間，而且可以單獨登記為區分所有權之標的者；以住宅來講，通常指的是室內登記的實際坪數，包括室內面積及附屬建物如陽台面積等。除了法律另有限制外，所有權人對其所有之專有物部分，可以自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉；至於所謂法律另有限制之意，如使用登記為住宅使用者，就不可以做為供公眾使用之用途如商場、辦公室等，或者在其他法律有特殊之規定時，所有權人就不可以任意使用、收益或處分其所有之專有部分。

:::梯廳

:::樓梯或電梯於每一層樓與室內連接的緩衝空間。

共同使用之梯廳，深度不得小於二公尺，面積允許有當層樓地板面積百分之十的優惠，但必須與陽台部分免計入容積計算面積合併檢討。

梯廳的持分方式，因一樓部分屬各層住戶共同使用，計入大公持分；至各樓層部分，因屬該層住戶使用，由該層住戶以小公持分。有一種錯誤觀念認為，既然以小公持分，即擁有使用權，因而任意於梯廳置放雜物；梯廳因具逃生功能，屬約定共用，雖計入小公，仍應維持通暢以供公眾通行。

:::現有巷道

:::現有巷道又稱為既成巷道，為非都市計畫之道路用地，經長期供公眾通行達二十年以上，而具有公用地役關係之巷道，或是基地內之私設通路，經所有土地所有權人出具供公眾通行之同意書或自願捐獻土地做為道路使用，而依法完成土地移轉登記手續的土地，稱為現有巷道。

現有巷道既然具有供公眾通行之公用地役權關係，就不能夠任意廢止，或私加佔用或加設圍籬障礙物等，阻撓其他人行人或車輛之通行；另外，建築基地如果未臨接計畫道路可以申請建築線時，得以臨接之現有巷道指定建築線申請，這種情形下因維持現有巷道寬度而保留之空地，不可以計入法定空地計算。

:::都市公共設施

根據都市計劃法規定，被歸為公共設施的項目包括： 1.道路、公園、綠地、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。

2.學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

3.上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

4.該法第四章規定之其他公共設施用地。

:::登記面積

建築物在結構體興建完成後，必須請領使用執照並於地政機關辦理地政總登記，將各層樓地板面積及總樓地板面積、專有部分與共用部分面積、公共設施分攤面積與比例、基地實際面積及房地持分比例等辦理登記，其登記結果就稱為登記面積。

地政登記時樓地板面積的計算，與建築圖樣樓地板面積的計算方式不同，地政登記計算面積時是以建築外牆線為範圍計算，所以會與銷售面積所載的面積有所誤差，不過如果不是計算錯誤，誤差值都不會太大，實際應以權狀所載的面積為

:::程序違建

凡是建築物的新建、增建、改建、修建，或雜項工作物的建造，都應該依法申請建築許可後才能興建。如果建築基地屬於可以興建建築物之土地，其擅自興建之建築若符合建築法規規定，僅因違反建築程序，於建造前並未請領建築許可，經縣市主管建築機關勘查，認定其建築基地及建築物符合有關建築法令規定者，可以依台灣省違章建築申請補辦執照執行要點規定補行申請建照執照或雜項執照，補辦許可完成後即為合法建物，此種違章建築乃稱之為程序違建

:::開放空間

開放空間的定義為於建築基地內留設可連通道路並供公眾通行或休憩之空間而言，其立法原意為對大規模基地，鼓勵開發業者提供開放空間供公眾通行使用，以增加都市綠地面積及休憩活動空間，並給予增加容積作為獎勵。然而現行開放空間制度的爭議，在於經由容積獎勵負擔的社會成本交換而來的開放空間，應提供社會全體大眾使用，並非單為該社區住戶所享受，因此開放空間視同公共財，不應加以封閉為少數人使用，然而對於社區住戶而言，任由公眾使用或穿越社區的一部分又將造成管理上的不便，所以多數的開放空間多被社區封閉，而喪失其原有的功能與意義。

:::陽台

陽台深度於容積管制實施後，其深度放寬至二公尺；相較於容積實施以前之一米五深度，提供了較佳的使用性。

法規規定，每層陽台面積不超過當層樓地板面積百分之十部分，不計入樓地板面積。

由於優待的面積為整層檢討，於規劃配置中，常有部分戶數因鄰地界線等限制，僅能設置小陽台，未用完之優待面積通常加於某幾戶上，造成某幾戶有特大陽台。陽台於產權上登記為附屬建物，計入銷售坪數，消費者於選購時，應挑選比較具實用性陽台之產品。

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