房東如何申報所得稅- 房屋租售討論- shutters論壇

【房東常見問題】

　　　　　　　　■　租賃所得的認定
　　　　　　　　■　與房客就租賃所得的認定
　　　　　　　　■　房客申報租金抵扣所得對房東的影響
　　　　　　　　■　租賃所得的扣除項要件
　　　　　　　　■　房屋閒置，會不會課空屋稅
　　　　　　　　■　房屋再分租後，大房東、二房東與二房客的申報問題

【租賃所得的認定】

問1：	房屋出租約定的租金，較當地一般租金為低時，如何課徵綜合所得稅？
答：	房屋出租約定的租金，明顯的比當地一般租金還低，國稅局會參考當地一般租金情況調整，計算租賃收入。
	上面所說「當地一般租金」，係由國稅局查明後報經財政部核定的租金，計算方式是這樣的：如果是供住家使用，則把房屋評定現值乘以核定的平均租金收益率，就是全年的標準租金收入，再減掉必要費用百分之四十三，就是租賃所得。
	當房屋出租約定的租金，較當地一般租金為低時，租賃所得計算公式：『租賃所得』＝『租賃所得房屋現值』×『平均租金收益率』－『必要費用百分之四十三』
例：	有一棟桃園縣的房屋租給他人供住家使用，這棟房屋評定現值是四十萬元，八十九年度台灣省各縣市租金標準是百分之十五，那麼應該申報四十萬乘以百分之十五再減掉百分之四十三，也就是三萬四千二百元的租賃所得。（所得稅第十四條第一項第五類第五款）（所得稅施行細則第十六條第三項）
	試算：34,200＝（400,000×15%）×（1－43%）
問2：	租單位倒閉或他遷不明，房東無法取得租賃所得扣繳憑單，應如何辦理申報？
答：	公司行號或機關團體承租房屋所付的租金，已經依法扣繳所得稅款後，在年度當中倒閉或他遷不明，以致於房東無法取得扣繳憑單時，可由房東代替承租人填寫各類所得資料申報書和扣繳憑單，並由房東在各類所得資料申報書的申報單位簽章處，和扣繳憑單扣繳單位加蓋印信欄、簽名蓋章並註明原因，聲明願負法律責任後，憑這項補報扣繳憑單的證明聯，辦理當年度綜合所得稅結算申報，已經扣繳的稅款可以抵繳結算申報的應納稅款或退稅，這種補報的扣繳憑單不會以逾期申報案件處理。

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【與房客就租賃所得的認定】

問3：	房東可否在租賃契約書中明定房客不可報稅？
答：	律師表示在房屋租賃契約書中不可明載不可報稅條文。律師表示收入報稅本就是國民應盡之義務，租金報稅則是房客應有之權利，不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字，來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金，由房東或房客負擔，若契約明定由何方負擔，則照契約內容行使之。（請參見第六章房客篇問8）
問4：	如果與房客約定不可申報租金抵扣所得，房客又自行申報，房東可以如何行使權益？
答：	如果雙方於房屋契約書中明定申報後所產生的之稅金，由房客負擔，則需照契約內容行使之。國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東，追溯租賃所得稅。若房東與房客於房屋契約書上明載所產生的稅金由房客負擔，那麼房東可於繳交租賃所得稅後，針對房客未履行房屋契約書之條約，對房客進行民事訴訟。若雙方是以口頭約定不可申報租金抵扣所得，基於誠信，房客應遵守信約，否則可能會造成房東不滿，而不願再續租給房客，或可能將稅金增加部份轉嫁給房客。

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【房客申報租金抵扣所得對房東的影響】

問5：	租賃契約書中未註明稅金報繳約定，房東在不知情的狀況下，發現房客自行報租金抵扣所得，會產生什麼問題？
答：	房客只要合於報稅相關規定，即可自行申報，不待雙方契約約定。
	當房客申報租金抵扣所得，將會有以下情況產生：
	(1) 房東將被追繳租賃所得稅，並影響其他稅負(請參考房東篇問7)
	(2) 房東可能對房客產生不滿，造成不願再續租給房客
	(3) 房東可能將稅金增加部份轉嫁給房客。
問6：	房東以前一直沒有報過租賃所得稅，此次房客主動申報，房東是否會被追繳稅金？
答：	國稅局表示有被追繳的可能，任何所得收入，本就應要照實申報。房客報稅是為行使權利，若申報不實遭人檢舉，是會被追繳稅款的。
問7：	房客申報租金抵扣所得稅後，房東有哪些稅額會變動？
答：	房東會變動的稅額為地價稅、綜合所得稅。（房屋稅則視租屋用途而定，租屋若為住家使用，稅率採住家用之稅率申報）
	房屋稅：	是以房屋為課稅對象，向房屋所有人課徵的一種財產稅。所謂房屋，除一般通稱的房屋外，尚包含其他形狀特殊而供住宅、營業、工作等使用之建築物在內。如夾層屋及各種形狀之散裝倉庫、油槽及加油亭等均是。房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。
	地價稅：	就所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。（土地稅法第十五條）原則上地價稅採累進稅率課稅，但是土地所有權人其地價總額未超過土地所在地直轄市及縣（市）累進起點地價時，其地價按基本稅率徵收，其稅率如圖表A。
	以地方稅而言，自住屋主將房屋承租給房客後，需按房屋實際使用類別的稅率課徵。（請參考圖表B）

圖表A／地價稅

土地使用別	稅率
一般私有土地	10/1000
自用住宅用地	2/1000
工業、礦業、公園等特定用地	10/1000
公共設施保留地(建築使用)	6/1000
公有土地非公用	10/1000
A. 空地稅：按應納地價稅加徵２倍至５倍 B. 地價總額超過累進起點時，則有累進課稅。

圖表B／房屋稅

項目		法定稅率		現行徵收率
		最低	最高
住家用		1.38%	2%	1.38%
非住家用	營業用	3%	5%	3%
	私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用	1.5%	2.5%	2%
※房屋同時作住家用及非住家用：應以實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵。 ※其稅率為八十九年公佈的法定稅率

	土地使用從自用住宅用地變成一般私有土地，其申報稅率之調整幅度，自用住宅的稅率為千分之二，一般私有土地稅率為千分之十，一般私有土地稅率為自用住宅的五倍。（其稅率為八十九年公佈的法定稅率）
例：	房東陳先生將房屋以每月一萬二千元的租金出租給王小姐作為自住用並未收押金，陳先生的未包含租金收入的年所得為七十萬元，而其出租房屋政府公告課稅現值為三十七萬九千七百元，持分土地面積為二十八點二七平方公尺（地價額為二十四萬四千二百五十二元）。
情況一：當陳先生以自住用尚未將房屋出租時，陳先生該年需申報的稅金為下：

房屋稅＝	房屋現值 × 住家用稅金
5,239＝	379,700 × 1.38%
地價稅＝	地價額 × 自用住宅稅率
488＝	244,252 × 0.2%
租賃所得稅＝	0
綜合所得稅＝	﹝全年所得－（免稅額＋薪資特別扣除額＋標準扣除額）﹞
	× 綜合所得稅率﹞－累計差額（若所得未達三十七萬則無累
	計差額）
40,010＝	﹝700,000－(74,000＋75,000＋44,000)﹞× 13%－25,900
應繳稅金＝	房屋稅＋地價稅＋綜合所得稅
45,737＝	5,239＋488＋40,010

情況二：當陳先生將房子租給王小姐後，陳先生該年需申報的稅金為下：

房屋稅＝	房屋現值 × 住家用稅金
5,239＝	379,700 × 1.38%
地價稅＝	地價額 × 自用住宅稅率
2,442＝	244,252 × 1%
綜合所得稅＝	﹝（全年所得＋租金收入）－（免稅額＋薪資特別扣除額
	＋標準扣除額）﹞× 綜合所得稅率﹞－累計差額（若所得
	未達三十七萬則無累計差額）
50,680＝	﹝（700,000＋（(12,000 × 12) × (1-43%)）﹞－(74,000＋
	75,000＋44,000)﹞ × 13%－25,900
應繳稅金＝	房屋稅＋地價稅＋綜合所得稅
58,361＝	5,239＋2,442＋50,680

因此，當陳先生將房子租給王小姐後，陳先生所增加的稅金為一萬二千六百二十四元(58,361－45,737＝12,624)

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【租賃所得的扣除項要件】

問8：	房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其地價稅、房屋稅及其附加捐項目應檢送之文件及核認條件為何？
答：	舉證地價稅、房屋稅及附加捐項目應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本，核認條件必需符合下列情形：
	(1)必須是屬於出租年度的稅捐，而且在當年度已經繳納完畢
	(2)稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符
	(3)當年度實際出租期間還未滿一年的話者，要按出租期間比例計算
問9：	房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其修理費項目應檢送之文件及核認條件為何？
答：	舉證修理費項目應檢送的文件為修理費的發票或收據正本，而且註明房屋所有權人姓名及房屋座落地點；另外還要符合下列情形：
	（1）必需是在出租期間所支付的，以憑証所開立的日期為準。
	（2）修理費如果是屬於資本性質支出（例如，屋頂、壁面、下水道不透水工程..），應該要列入成本中提列折舊，不得認列。
	（3）修理年度如果實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算。（例如：廚房流理台整修費為一千二百元，房屋出租時間為十個月，期修理費用計算為：1200×(10／12)＝1000，房東可申報之費用為一千元）
問10：	房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其折舊項目應檢送之文件及核認條件為何？
答：	舉證折舊項目要檢送的文件分為下面三種情況來說明：
	（1）買入契約有分別訂定房屋和土地價款時，要檢附買入契約影本。
	（2）買入契約沒有訂定房屋和土地價款時，要檢附房屋稅稅單影本和買入契約、買賣發票或收據影本，成本要按照：房屋評定價格（買入價格×計算的所得數值認定。房屋評定價格＋土地公告現值。
	（3）若無法提示上面的文件，請檢附房屋稅單影本，成本就按照課稅現值認定。
	以上所要提出的文件中，需要註明房屋構造種類（如有電梯的鋼骨混凝土造或無電梯的加強磚造），並加蓋印章，以方便國稅局認定。至於折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋，每年折舊率為房屋現值的五十一分之一；如果是無電梯的加強磚造房屋，每年折舊率為房屋現值的三十六分之一。但是如果納稅義務人能舉證實際折舊額的話，可以核實認列。土地部分則不可以提列折舊。如果當年度實際出租期間未滿一年的話，房屋的折舊要按出租期間比例計算。
問11：	房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其自金融機構貸款購屋出租所支付之利息項目，應檢送之文件及核認條件為何？
答：	舉證貸款購屋出租的利息支出項目，應檢送的証明文件分下列二點來說明：
	（1）這間房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的証明清單，並須註明貸款房屋的詳細地址
	（2）如果繳息收據或証明清單上沒有註明貸款房屋地址時，請檢附貸款合約書及所有權狀影本
	此項利息支出項目核認的條件僅限於利息，至於它的本金、逾期息、違約金等均不可列入；如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算。
問12：	房東申報租賃所得之必要損耗及費用，如採用逐項舉證方式者，其保險費項目應檢送之文件及核認條件為何？
答：	舉證保險費項目應檢送的文件是這個出租標的物的財產保險（如火險）繳費收據；核認條件必需為出租期間所發生並且已經繳納的保險費，如果當年度實際出租期間未滿一年的話，要按出租期間比例計算。

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【房屋閒置，會不會課空屋稅】

問13：	房屋閒置，會不會課空屋稅？
答：	事實上空屋仍是按使用執照所載的用途，分別以住家用或非住家用稅率課徵房屋稅，不會課「空屋稅」。
問14：	借款購屋者會不會增加稅負？
答：	借款購屋者須自行核算收入與扣抵費用結果，才可得知稅負是否會增加。財政部賦稅署表示：若是借款購屋，原本就是打算用租金貼補貸款支出者，事實上，這項稅增對其並無負面影響，只要核實申報租金收入和實際支出，包括全部的貸款利息支出、修繕費用等，只要餘額為零，並沒有增加稅負的問題。

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【房屋再分租後，大房東、二房東與二房客的申報問題】

問15：	如果房客承租的對象是二房東，二房客該如何申報租金抵扣所得稅？
答：	房客呈報租金抵扣所得稅不管承租對象是大房東或二房東，只要取得申報所需的文件，即可進行申報，國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。
	租金抵扣所得稅的申報文件包括以下三項，(1) 租賃契約書正本 (2) 房租付款證明影本 (3) 房客供自住的設籍證明文件
問16：	如果房客將房子分租出去，大房東該如何申報租賃所得稅？
答：	國稅局課徵租賃所得稅是以房東之全年租賃收入減除合理而必要的損耗和費用後的餘額，就是租賃所得。
	房東申報租賃所得稅，是依照租賃契約書所訂之合約內容進行申報。房客若將房子再分租出去所延伸的租賃所得稅，國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東，追溯租賃所得稅。因此房東只要以依照與房客之租賃契約書之內容進行申報租賃所得稅即可。
例：	甲在租賃契約書中只將房子租給乙，乙又將房子分租給丙(乙與丙有訂租賃契約書)，則甲只需申報對乙的全年租賃所得，而丙所申報的租金抵扣所得稅，所延伸之租賃所得稅，則應由乙方申報，因為丙繳交之租金為乙方之收入。
問17：	如果二房東將房子分租出給二房客，因而延伸的租賃所得稅，對二房東本人有何影響？
答：	二房東將房子分租給二房客，因二房東所繳交之租金為大房東之收入，所以二房東申報租金抵扣所得稅所衍生之租賃所得稅，應由大房東申報。而二房客所繳交的租金為二房東之收入，因此二房客申報租金抵扣所得稅所衍生的租賃所得稅，是由二房東申報。任何要申報租金抵扣所得稅之房客都必須檢附申報條件之文件。

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