何謂斡旋金- 房仲交流- shutters論壇

何謂斡旋金

房東：水鳥
發表時間：2008-12-24

一、何謂斡旋金:

買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距，暫時無法達成共識，但雙方仍有協商一致之可能時，由買方提出部分價金，交由仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之工具」，且以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

二、斡旋金的功用：

斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益：

(1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探得賣方所出之底價。

(2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在，蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼，亦放棄了拒絕簽約之權利。

(3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。

三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理：

(1)買賣成交時，斡旋金如何處理？

「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理（業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。

至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。

(2)不成交時，斡旋金如何處理？

若在斡旋期限內，賣方不願出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效，固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。

換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。

四、斡旋金糾紛與購屋提醒：

斡旋金制度是仲介公司自創，並無明確定義，實務上多發生仲介糾紛，延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇：仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去遊說賣方，促成交易完成；第二部套殺篇：當消費者不打算購屋時，仲介謊稱之前所支付之斡旋金，已轉為定金，如消費者反悔不買，則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭，行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書，而不需支付任費用，如消費者選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約，注意是否載明：交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費，及其他特殊事項，仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則違反公平交易法第二十四條之規定，消費者可向公平交易委員會檢舉。

購屋提醒：

（一）買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。

（二）買屋議價時，應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。

（三）應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。

（四）買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。

（五）貨比三家，選擇優良的仲介業。

如果選擇交付斡旋金，一定要取得業者所出具的「斡旋金收據」，並確實瞭解收據中有載明下列要點：

1.明定承購的總價款、付款方式及其他承購條件。

2.明定斡旋的有效期間。

3.明定斡旋金的退還條件。

4.消費者在斡旋期間內，賣方未同意前，買方可以隨時撤回斡旋的委託，而請求無條件退還斡旋金，業者不得藉任何名目扣取車馬費、手續費等。

5.交付斡旋金時，仲介業者應開立收據予買方，如斡旋成功，仲介業者應將該斡旋金交付賣方，同時要求賣方在斡旋金文件上簽章確認，並記明時間，仲介業者應於廿四小時內通知買方。

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1 樓住戶：張瑋法
發表時間：2015-03-14

買房子仲介都是報高不報低，都是拿最高的成交價給你看

仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

就像之前我朋友買一間華廈
因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情落差一百多萬 ,

隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右行情價約$1450萬為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來賺到了，所以後悔不想買了

仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己

買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價

如果真的不知如何評估行情,可以上知名網站全民比價網

比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子

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優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
缺點:要自行評估房仲人員的優劣

第二種 : 自己找優質仲介
知名房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
全台第一家提供仲介評價的網站,
網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
缺點:要花時間和電話費來詢問

第三種 : 找有口碑的仲介人員

我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
她待人親切,像是家人般一樣
也順利幫我找到一間很不錯的房子
讓我一家人現在住的很舒適

優點:多年口碑公司,服務態度佳
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介

第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

我都是找這家知名代書事務所 http://www.collect.com.tw/
非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

優點:二十多年的老字號公司,有口碑
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的

如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

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