如何選購會增值的房地產商品？- 房地產投資客- shutters論壇

房市五大增值效應分析暨排名房地產市場上有句話說：『環境形塑房價』；也就是說，不同的環境，會造就出各異的房屋價格，乃至價值。然而這個『環境』，指的到底是什麼？由哪些元素構成？能夠讓房屋價格或是價值增加的因素或效應有哪些？面對這林林總總的因素，消費者又該如何取其輕重？

台灣社會承襲中國固有『有土斯有財』的思想，因此不動產和房地產幾乎劃上等號。也就是說，購置房屋，其實不只是買房子本身而已，其實還得同時包含持分的土地。

因此，房地產要能增值，不可能光靠年份越住越舊的房子，而是來自於土地本身，說得更具體一點，就是房產所在的『環境』。而這『環境』之好與壞，增值或貶值，在現代相關開發技術與時俱進之下，先天的條件優劣與否，其實影響已漸式微；後天相關建設的加值，才是最主要的關鍵。

環境造就價值五大增值條件無論人們的居住模式怎樣變化，相關細節如何演進，最基本的原則，還是距離生財場域愈近愈好。古時人們多務農，居所就在田地或農舍旁；近代工業革命，乃至於高度商業分工，社會開始有集中作業的工廠及辦公室產生，都市因而形成，人口於是開始集中。而都市化的過程和結果，產生了相對較佳及較差的環境或生活圈；這樣的演變，先天地理條件當然有影響，但主要仍是後天、人為建設或選擇所形塑。

於是，有的地方地價、房價高，有的所在相對就偏低。由此，我們歸納出了五項這種後天、人為的環境加值條件，它們分別是交通、學區、重劃區、重大建設開發以及地段。

以下我們就來看看，這五大增值條件的定義、現況以及增值力高低。

但是談到都市發展，交通則扮演更關鍵的角色；根據相關的理論與實務，都市發展，都是藉由交通聯絡路網向外擴張；都市人的居住範圍，也因此漸次朝都市外圍發展。然而，多數人的工作場域還是在市中心，因此居住生活圈或地區的交通便利性，就影響了該地區地價、房價高低。

而這些具有拉抬區域價值的交通建設，又有哪些？從現階段本地的發展現況看，大致以捷運、快速道路及高速鐵路，對於區域環境及房市最具加值效果。近幾年因捷運『建設』，區域房市出現明顯提昇的區域，可說不勝枚舉；上半年即提前通車的土城線，就是捷運帶動區域房市及區段價值的最新力證。

大台北地區幾條規劃中路線，機場捷運，桃園、台中捷運，甚至是傳出弊端的高雄捷運等等，雖還在規劃或施工階段，或曾面臨停工問題，但對區域發展的提昇力，絲毫不減。包括高速公路在內的快速道路興建，最近的例證則是信義快速道路，提昇北市文山區的木柵地區及北縣深坑地區之地位。

當然，剛剛全線通車的北宜高，將使整個宜蘭縣脫胎換骨，利多話題更早已發酵。再看高鐵。現階段沒人敢打包票會『如期』通車，但其周邊的相關開發，包括五大站區及配套交通建設，早就為鄰近地區帶來新的利多題材，地價、房價都明顯上升；從北市南港、桃園青埔、新竹六家到中南部的台中烏日、高雄左營等區，我們都看到高鐵題材的威力。

貳、重劃區交通建設使都市人在選擇居住地點上，有了更多的可能性，重劃區則是具體實現這個可能性，讓都市範圍真正拓展。

一般來說，重劃區多出現在離都市核心較遠的新興地區，或開發程度相對較低的地方。重劃區提供了可開發的新土地資源，甚至是造鎮的憧憬。而說到重劃區發展利多實例，北縣板橋新站特區，台北大學特定區以及林口新市鎮應該是近期的例證。此外三重、蘆洲、新莊等地區規模不一的公辦或自辦重劃區，也幾乎都是區域現在或未來的發展核心。

桃園的情況也類似。首善之區桃園市，現階段最為精華的區域，房價行情最佳者，就是經過重劃的中正特區（本區塊屬桃縣南崁新市鎮重劃區範圍）。另外，包括大溪、八德、龍潭、大園、蘆竹、中壢龍岡等地，也都有大小不一的重劃區塊。至於新竹地區，這幾年中推案最為熱絡的竹北市，也是由重劃區塊帶動區域房市及發展，主角則是著名的縣治重劃區一、二期。而高鐵桃園青埔及新竹六家站區開發，當然也都是重劃區利多觸發區域增值的實證。

只不過，重劃區之於房市，還真如『水能載舟，也能覆舟』這句話般；畢竟重劃開發幾乎是從零開始，因此我們看到，重劃區可以成功如信義計畫區，但也可能像淡水淡海新市鎮一般開高走低，如今劃定範圍縮水，只剩原來的四分之一。

平心而論，前面提及的重劃區，多數還在發展階段，區域目前房市熱度正酣，但未來是否真能成功開發成型，成為都會發展新中心，現階段恐怕很難妄下定論。

參、重大建設及開發一個地區的開發，絕不會，也不可能只靠交通建設；重劃區的規劃及開展，沒有各類相關建設，也是枉然。

因此各項建設與開發如公園綠地、展覽場地、購物中心等等建設，甚至只是單純的土地開發，也是使一個區域環境條件增值的關鍵之ㄧ。公園綠地，對區域環境品質當然是加分，而購物中心，則強化了生活機能，科技園區的闢建，也能帶來新的發展和商機；但是這些建設，對區域發展的效益，多少仍摻雜了些主觀因素。畢竟，一定有些人不認為，附近有座公園，就能合理化說明周邊房價拉高的情事；同理可證，也不會每個人都認同，巨蛋、軟體園區、購物中心，甚或是近期十分流行的活化土地資產，可替區域環境加分。

不過現實是，北市內湖及南港兩區的科技軟體園區，大安區的大安森林公園，松山區的大小巨蛋，各區的大型購物中心如大直美麗華樂園商圈，及桃市中正特區內的藝文中心等，都讓該區房價有明顯提昇。此外一些擁有土地資產的企業，像是台肥、裕隆、大同公司、南港輪胎等，近期無論是參與實際開發，或僅釋出土地，也都形成區域內新的房市商機。公有地標售，也有類似效果；建國南路聯勤信義俱樂部土地標售，就使得鄰近的瑞安街一帶區域價值瞬間提昇，成了北市內最新的大坪數高級換屋產品集中地。

此話怎講？學區的好壞，成因並不單純。因為有了建設開發，區域價值通常確能提昇；然而光有學校，不見得一定就能增值，環境條件因此轉佳。區域內有學校，當然子女就學較為便利。然而要說能夠增值，就只有所謂明星學校周邊的明星學區，才真有如此『能耐』。提到明星學校，其現象的成因和影響相當複雜，在此難以概括論述；總而言之，就是家長『望子成龍，望女成鳳』的心理，及士大夫觀念的交替作用所造就。

回歸房市面，不管是義務教育的中、小學，還是高等教育的大專院校，只要是知名學府，對周邊地區，一般仍會造成一定且正面的拉抬作用；況且義務教育部分，只要設籍時間足夠，子女還能順理成章就讀名校，某些投資者看準了這一點，學區房地產因此成為一種另類的投資模式。

大致來說，對區域價值或房市行情較有直接影響的，恐怕還是中、小學義務教育部分；近期最好的例子，應該是大直地區的永安國小。至於高中以上者，雖然對區域品質多少有所提昇，但畢竟絕非在周邊置產，就能取得學籍，因此投資報酬率略低。此外一些大專院校對周邊房市的影響，應是在學生住宿及消費需求上；這些面向，也提供了一些房地產投資的獲利空間。

而在都市當中，無論是先天地理條件使然，或是後天人為建設的營造，有一些區域，慢慢地成為所謂的優質地段；部分區域則因相對條件略差，地段價值稍低。一般來說，這種不同區域，地段價值不一的現象，會隨時空背景的變遷而有異動。而產生變化的原因，和前述的各項增值因素其實不無關聯。然而各類建設，多是伸手可及、親眼可見的實際事務，但地段則屬於心理層面，屬於一種認同機制、一種概念，並非實際可看到、可摸到的條件。

這樣解釋非常抽象，但舉例說明，就很容易瞭解。以近年來台北市公認的最佳地段所在大安區來說，此行政區的劃分，完全是人為因素造成，但對想買房子的人來說，一聽到大安區，馬上聯想的，就是絕佳地段、價值不斐。這就是地段的魔力。

大安區之所以成為最佳地段，交通、學區等各項條件極佳，公共建設也相當充足，這些都是本區房價居高不下，且還有增值潛力的原因。只是，大安區內也有生活機能或交通條件稍差的小區塊，但對購屋者來說，只要有大安區這塊門牌，其他的東西似乎就不那麼重要。這就是心理上認同機制運作的結果。而要注意的是，大安區之所以有現在的地位，也是經過十年以上演進的結果；六十年代之前，大安區還是一片農田的景象。

因此地段的好壞，是長期累積的結果；各項建設所產生的實際效應，總要一段時間來驗證。由此引申，過去普通或不好的地段，要在短時間內獲得大眾認同，轉變成優質地段，可能性並不高。

五大增值條件之ㄧ交通排首位看過以上五項為區域、為環境帶來正面效益因素的分析之後，對於想要擇良木而棲的準購屋人來說，這些條件的實際效應如何？該怎樣抉擇取捨？

綜合以上分析討論，我們認為，無庸置疑地，交通建設是您在選擇置產區域時，最應該優先考量的條件。至於地段、學區和其他非交通之建設或開發，正面效應算是不分軒輊。如果一定要分出高低，那麼代表一個區域發展成熟度的地段價值，會是您第二優先抉擇的因素，畢竟我們認為，好的地段形成不易，需要長時間累積，因此此一增值條件值得掌握。

學區部分，則基於現實，明星中、小學真是少數中的少數，因此物以稀為貴，我們將之排進第三位。重大建設或開發，則排在第四位；主觀意識上對各項建設的評價不一，是我們將此條件排在學區及地段之後的主因。

至於重劃區，我們承認，是提供房市推案的空間和機會的最佳條件，但也是五項條件中，唯一有明確，未使區域價值真正提昇之反例者。因此我們才將其排在五大之末；畢竟這項因素的風險度，是五大增值條件中最高者。

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