投標評估- 法拍屋討論- shutters論壇

投標評估

房東：弗里曼
發表時間：2010-01-13

投標評估
１.法拍資訊來源取得

想投資法院拍賣首要步驟就是資訊之取得，資訊從何而來呢？可從下列方式取得：

一、法院會將執行案件命債權人刊登當地各報紙，但此種方式常會遺漏，因債權人大多會將拍賣公告刊登小報以節省費用，所以投資者較難有效掌握。

二、由法院民事執行處拍賣公告欄上張貼之拍賣案件，可清楚查看、選擇適當投資標的物，但此方式自己到法院查看，需費不少時間。

三、由於法院拍賣市場的熱絡，案件大量聚增，以至出現專門提供法院拍賣資訊之顧問公司，定期將資訊限時專送客戶家中，如從事全省法拍資訊二十年的透明房訊。其資訊編列整齊明瞭，內容充實，提供了投資者一條方便取得之道路。

四、鄉鎮市區公所公告欄、透明房訊網站、司法院網站。
　

２.仔細調查物件標的

法院拍賣投資者，必須詳閱公告及查封筆錄，尋找適合投資物件，對於初步審核可投資案件，雖可從拍賣公告或資訊略見端倪，但為確實掌握拍賣標的真實情形，與實際了解之必要，可向地政事務所申請登記簿謄本，地籍圖平面圖，甚至向都市計畫課申請分區使用證明書或都市計劃圖等都無法避免。對於實際占有、使用情形，須走訪現場了解物件四周環境、交通、路寬、空屋率、路沖、學校、公園或洽談現住人或鄰居，更可徹底了解拍賣標的物之實際情況。上述情形乃對投資可否所不可或缺，進而判斷市價及標價順利計算投資報酬率多寡。可見上述種種及勝負關鍵不可不慎。

３.建立正確法拍觀念

法治社會才能維持人類社會的常態，也是人類存在的終極目標，為保障法拍投資的權益，當然應先認識其有關法律規定，做為投資行動的依據。合法的投資才能適切的受到法律規範的保障，投機的心理所承擔的風險更大；所以必須祛除投入法拍市場便能獲取暴利的投機心態，以正常投資心理經營法院拍賣不動產市場，才有長遠的路可以繼續走。

４.循合法途徑作解決

在法拍公告查封筆錄中，常見有點交與不點交之情形，此乃投資者能否取得標得房地之占有使用收益及處分之重要關鍵，投資者應特別注意，在法拍市場上常有債務人佔住不去，或債務人藉口已出租他人使用而使拍定人聲請法院點交仍長久無法占有使用買受房屋之情形；此時債務人或房屋占用人的行為固不足取，但如拍定人使用暴力或引介暴力驅趕房屋占用人搬遷而衍生法拍以外的糾紛，而吃上官司，更屬不智。因此，採取合法行動請求法院執行點交之外，更應與債務人或房屋占用人開誠佈公，坦承相對，協調達成搬遷房屋的協議，始足以公平、合理地解決糾紛焦點；迷信武力只會造成另一個糾紛開始而已，從事法拍投資者不可不有所認知。
　

５.自我資金調度籌劃

投標人得標後，通常法院都會告知在七天期間內命得標人繳清除保證金抵付拍賣價金以外的餘款額，故投標人必須自我資金的調度運用有縝密的籌劃，以免投標得標後，無法七日內繳清價金而遭法院將所繳保證金充作再行拍賣的費用及拍賣不足差額；為了避免風險，對於拍賣金額的繳付必須在投標前予以審慎考量外，在投標室內填寫願買金額時，尤須冷靜，切勿衝動，抱著非買到不可心理而開出高價；畢竟，機會雖然不多，但是總是會再來，這次未得標，留待下次；只要青山常在，何怕沒有柴燒？持盈保泰才是重要的投資理念。投資於法院拍賣不動產的市場，固然可獲取鉅額利潤，但必須注意的是，勝利必然永遠是合法者、冷靜者、勤奮者與深思熟慮者始可以享有；參與法拍投標者對於效益評估與抉擇自然無法或免。

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