法拍屋概述- 法拍屋討論- shutters論壇

法拍屋概述

房東：鐵拳無敵
發表時間：2009-10-25

【法拍屋概述】

法拍屋在鑑價時，多會以市價或較市價稍低的價位作為最初的底價，此時為第一次拍賣的底價，當拍賣時無人競標，則法院會另擇期再進行第二次拍賣，但此時拍賣底價會以第一次拍賣的底價打八折計算，舉例而言，若某戶法拍屋的第一拍底價為500萬，到第二拍的底價便降為500*0.8=400萬，到第三拍就再降為400*0.8=320萬，甚至若到了最後一拍第四拍，底價會降到320*0.8=256萬，由於底價的調降是強制的，只要沒拍出去，所有權人是無法單方面阻止底價調降或撤銷拍賣的，因此一戶500萬市價的房屋，可能經過幾次拍賣流標後，價格會降到原來的一半甚至以下。

目前法拍屋拍定的平均拍次多在3～3.5拍之間，也就是說一般的法拍屋都到了第3拍或第4拍(特別拍賣)才會有人投標，此時的房價大約已是市價的一半左右。因此如果買法拍屋是以自用為目的，可以注意第3拍或第4拍(特別拍賣)的優質住宅，因為有好的標的，也許在第3拍就會出現多人競標的局面；如果買法拍屋是投資目的，則建議多注意第4拍(特別拍賣)的房屋，可以兼顧風險較低及高獲利空間。

買法拍屋主要的好處為：

(1) 便宜
由於拍賣若流標，下次拍賣底價會打八折，因此就法拍屋常常一再流標的情形來看，法拍市場中多的是底價僅有市價一半的房屋。

(2) 產權清楚
拍到法拍屋後，在法律上是原始取得，因此在此房屋上曾有的任何抵押設定會全部塗銷，且在付清價款，便可取得權利移轉證書，拍定人可以逕自持權利移轉證書到地政事務所辦理過戶登記，不需前任所有權人或其債權人的配合，產權絕對清楚。

(3) 高報酬
由於法拍屋與市價的差距大，因此眼光獨到的人，可以底價拍到法拍屋，經過一番整理，再轉手賣出，短短期間便可有豐富的利潤。有時轉手獲利可能達房價的2～5成或者上百萬元。

買法拍屋的風險在哪裡？

(1) 短期要準備大量現金
買法拍屋的程序是：投標時要準備底價20％的現金(一般多以台灣銀行支票或其他銀行支票)，得標後7日內要將尾款以現金交付法院。因此若投標一戶300萬的房屋，7日內便要有300萬元的現金週轉，這對買方是一項資金上的風險及限制。

(2) 無法入屋內查看屋況
由於法拍屋並不會開放參觀，法院也不會擔任如仲介的角色帶想投標的人看房屋。因此有意投標者通常無法得知屋內狀況，我們也無從得知屋內是否有牆壁龜裂、漏水等問題(法院也不提供瑕疵擔保)。這些都是不得不考慮的風險。（台灣金融資產管理服務公司將與保管銀行合作，若拍賣的金拍屋是無人居住的空屋，將向法院申請，由債權銀行保管房屋鑰匙，提供看屋服務。）

(3) 可能無法順利取得使用權
既然產權清楚，為何無法「順利」取得使用權？由於法拍屋內可能仍住有前任所有權人、借住的人(如親朋好友) 、承租戶、甚至以各種名義佔住的人(或許是黑道)。雖然房子已經是你的，但他們賴著不走有時要花錢消災甚至無法解決的也有，此時如果你買的是有「點交」的房屋，可以申請由法院點交，排除上述狀況(但有時點交也不見得沒問題)；如果你買到「不點交」的房屋，那就要自行處理了。點不點交在最初法拍公告中就會註明，購買者可要看清楚。

我要如何找到法拍屋資訊？

一般有以下幾個管道：

(1) 法院的法拍屋公告
在各地方法院的投標室外可以找到，每家法院管轄的地區不一樣(詳見各家法院的管轄範圍)，通常法院會公告近15日內的拍賣訊息。法拍屋的底價會列在法院拍賣公告中，所以是公開的資訊。法拍底價可以在法院投標室外的法拍公告中得知，也可以上法院或法拍仲介公司的網站查詢。

(2) 專業的法拍雜誌
如透明房訊，每期都會刊載全省各地的法拍屋訊息，公佈的資訊也相當詳盡。

(3) 網路
網路上可在各地方法院的網站、相關代標公司的網站、提供專業法拍資訊服務的網站都可查到有關法拍屋的訊息，如寬頻房訊、透明房訊等等。

(4) 銀行的法拍屋公告
銀行如果是債權人，在銀行大廳或其網站上有時也會有該銀行相關法拍公告。

(5) 報紙分類廣告
根據強制執行法，法院需將強制執行事件(就是法拍屋啦)公告在報紙上，但一般不會各大報紙都有，所以建議可看官方的報紙，如中央日報，會有較多這類資訊。

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